La guía definitiva paso a paso para comprar su primera propiedad de inversión

¿Por qué invertir en inmuebles?

Los bienes inmuebles son una de las inversiones más seguras que se pueden hacer debido a su utilidad, valor relativamente estable y flujo de ingresos predecible. Además, existen 5 ventajas principales más o menos exclusivas de los bienes inmuebles que los convierten en un vehículo formidable para la generación de riqueza.

Aproveche

El apalancamiento es uno de los mecanismos más poderosos para crear riqueza; es el concepto de utilizar el dinero de otras personas, o en este caso el dinero del banco. Es la idea de obtener más por menos, como cuando se pide prestado el 80% del dinero para comprar el 100% de una propiedad con flujo de caja. El bajo tipo de interés fijo y la elevada relación préstamo-valor de la hipoteca permiten obtener un mayor rendimiento de la inversión, sobre todo con el paso del tiempo, a medida que aumentan los alquileres y se mantiene la cuota hipotecaria.

Flujo de caja

El flujo de caja es la diferencia entre los ingresos totales por alquiler que genera su inversión inmobiliaria menos los gastos de explotación necesarios para mantener la propiedad. Lo bueno del flujo de caja es que es dinero real que el inquilino le paga a usted, el propietario, cada mes. Es dinero que puede utilizar para vivir y, con el tiempo, si hace crecer su base de flujo de caja lo suficiente, puede cubrir por completo todos sus gastos personales.

Pago del principal

La tercera gran ventaja es la amortización de la hipoteca a lo largo del tiempo. Una de las ventajas ocultas de financiar una propiedad con flujo de caja es que cada mes, cuando pagas la hipoteca, una parte de ese dinero va a parar a tu bolsillo en concepto de amortización del capital y acumulación de capital. Así, de una cuota mensual de 1.000 $, 200 $ irán a parar a su bolsillo en forma de capital.

Agradecimiento

La cuarta ventaja de poseer bienes inmuebles, que es también un generador de capital, es la revalorización de la propiedad con el paso del tiempo, ya sea natural o forzada. Con la excepción de las recesiones económicas y los desastres naturales, los bienes inmuebles tienden a aumentar con el tiempo y, de hecho, en los últimos 50 años el precio medio de una vivienda en Estados Unidos se ha multiplicado por siete. También puede forzar la revalorización haciendo las reparaciones necesarias que aumenten el valor de la propiedad debido a su mayor atractivo y habitabilidad. Esto significa que es probable que venda su propiedad por más de lo que pagó por ella.

Beneficios fiscales

Los inversores inmobiliarios tienen derecho a numerosas ventajas en forma de deducciones y desgravaciones fiscales que le permiten ahorrar mucho dinero con el tiempo. La legislación fiscal le permite deducir los gastos ordinarios y necesarios para gestionar y mantener su propiedad en alquiler. En otras palabras, puede deducir gastos como la parte de intereses del pago de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, las primas de seguro, el mantenimiento, las reparaciones y la depreciación.

Nota: La depreciación es la reducción del valor de su propiedad a lo largo del tiempo debido al desgaste; la ley fiscal tiene en cuenta el hecho de que todo en su propiedad de alquiler tendrá que ser reemplazado y le permiten contabilizarlo incluso antes de gastar el dinero real; esto se llama un gasto no monetario. 

Ahora que comprende las enormes ventajas de poseer bienes inmuebles y está intrigado por las oportunidades de creación de riqueza que están a disposición de los inversores inmobiliarios, hay varias preguntas que debe plantearse.

Preguntas que debe hacerse al comprar un inmueble

¿Estás hecho para ser casero?

Esto es algo que debe preguntarse y responder con sinceridad porque será la clave de su éxito a largo plazo y, sinceramente, de su cordura. Ser propietario puede ser bastante estresante si no sabes en qué te estás metiendo o no tienes los sistemas adecuados. El arrendamiento puede adoptar varias formas, como un enfoque de no intervención, en el que una empresa de gestión supervisa las operaciones diarias de la propiedad, o un estilo de propiedad de intervención, en el que usted mismo se encarga de todo: contratar las reparaciones, preparar los contratos de arrendamiento, cobrar los alquileres y responder a las peticiones o quejas de los inquilinos. Cualquiera de los dos estilos de gestión le hará pasar al menos algún tiempo supervisando la propiedad en alquiler, porque incluso si contrata a una empresa de gestión, debería disponer de sistemas de control que le permitan saber lo que ocurre en todo momento. Su inversión inmobiliaria es, en última instancia, su activo y su responsabilidad.

¿Conoce sus obligaciones legales?

Los arrendadores tienen ciertas obligaciones y responsabilidades, y existen normas específicas que todo arrendador debe cumplir. Estas normas incluyen leyes y reglamentos nacionales y estatales que rigen la relación propietario-inquilino; aspectos como el mantenimiento de un entorno seguro y la gestión de los depósitos de seguridad son un par de ellos con los que deberías familiarizarte.

Nota: Infórmese de las leyes locales y estatales específicas sobre propietarios e inquilinos para conocer las obligaciones adicionales que puedan existir en su zona.

¿Comprar al contado o financiar?

Puede optar por comprar al contado, no implicar al banco, no endeudarse, eludir todo el gasto del pago de la hipoteca y poseer la propiedad en propiedad; es una opción al alcance de quien pueda permitírsela. La ventaja de comprar al contado es que eliminas el riesgo de impago del préstamo y de perder potencialmente la propiedad y tu inversión a manos del banco por falta de pago. También supone la eliminación de un gran gasto y un aumento de su flujo de caja.

La desventaja de comprar al contado es que requiere más efectivo en el momento de la compra y, por lo tanto, puede retrasar su capacidad para realizar su primera inversión. Además, también perderá las ventajas del apalancamiento y del pago de una hipoteca fija a bajo tipo de interés. Si la inversión tiene sentido, financiar la propiedad con un tipo de interés bajo sólo le proporcionará mejores rendimientos y le permitirá repartir potencialmente su dinero entre varias propiedades. Por ejemplo, en lugar de pagar en efectivo por una propiedad, puede utilizar esa misma cantidad de dinero y comprar dos o tres propiedades con la ayuda del banco.

Si has llegado a la conclusión de que estás preparado para el reto de ser propietario y quieres aprender a hacer esa primera inversión, sigue leyendo.

Cómo comprar su primera propiedad de inversión

Determine su mercado

Determine dónde quiere invertir su dinero y dónde quiere tener una propiedad de alquiler. Puede ser en su vecindario inmediato, en algún lugar de su ciudad o incluso fuera del estado. Lo que no quiere es estar demasiado lejos de su propiedad de alquiler y odiar el largo viaje. Usted quiere estar en un mercado que no está más lejos de 1,5 horas de distancia. Además, debes prestar atención a tres parámetros de ese mercado antes de invertir:

Tasa de desocupación: es conveniente que la tasa de desocupación sea del 5% o inferior; si es superior, es posible que su vivienda de alquiler permanezca en el mercado durante mucho tiempo antes de que pueda encontrar un inquilino.

Días en el mercado: debe asegurarse de que las viviendas bien valoradas no tarden más de 4 meses en venderse en la zona que elija. Un mercado con un DOM alto puede significar que no hay demasiados compradores interesados en comprar y puede significar que le costará encontrar un comprador cuando finalmente venda.

Población en crecimiento y buenas tendencias laborales: Una métrica extremadamente importante en un mercado inmobiliario es si el número de posibles inquilinos, compradores está creciendo. Una población en aumento significa que existe una base impositiva estable para pagar los servicios públicos y las infraestructuras circundantes que son esenciales para mantener el valor de la propiedad. Una base impositiva decreciente significa que los proyectos de carreteras y otros sistemas de servicios públicos acabarán por carecer de financiación. Lo que garantiza unos ingresos fiscales suficientes es la economía local y si es un entorno en el que las empresas y los trabajadores quieren trabajar. Estas personas son sus inquilinos potenciales

Garantizar el pago inicial

Averigua cuánto cuestan las propiedades de alquiler en tu zona y, después, haz cuentas y calcula que necesitarás aproximadamente el 20% de esa cantidad para el pago inicial. Además, ahorra al menos otro 4-5% para los gastos de cierre, que son gastos de transacción que te obligarán a ir con dinero extra a la mesa de cierre. Por último, asegúrate también de tener de 2 a 3 meses de pagos hipotecarios como reservas; a los bancos les gusta ver esto.

Obtenga financiación preaprobada

Una vez que decida el mercado en el que desea invertir, aprenderá rápidamente lo que las propiedades de alquiler se venden en esa zona y qué tipo de pago inicial que tendrá que venir con. Después de tachar estas dos cosas de la lista de comprobación, tendrás que centrarte en conseguir la preaprobación para obtener un préstamo (suponiendo que decidas financiar y no comprar en efectivo). Esto requerirá documentación específica y es un precursor para obtener una aprobación de hipoteca real, así que asegúrese de prestar atención durante sus conversaciones con su prestamista hipotecario.

Conviértase en un maestro del análisis de propiedades

Armado con un pago inicial y una pre-aprobación significa que está listo para encontrar su primera propiedad de inversión y lo que necesita para perfeccionar a continuación es su capacidad para detectar un buen negocio. Con el fin de detectar un buen negocio es necesario comprender las características de una buena inversión. Lo bueno es que las matemáticas necesarias para analizar y evaluar una propiedad de alquiler son bastante simples; sólo aritmética básica.

Analizar muchas ofertas

Es probable que no encuentre la propiedad de alquiler adecuada hasta dentro de un tiempo, prevea que puede tardar 3 meses o más en encontrar su primera propiedad de inversión. Aunque debe ser decidido y actuar con rapidez cuando detecte una buena oferta, también debe evitar precipitarse a hacer una oferta antes de haber visto y analizado al menos entre 10 y 15 ofertas en su mercado. A menos que descubra una ganga absoluta y la consulte con otros inversores experimentados que le den luz verde para seguir adelante, yo me tomaría mi tiempo y vería lo que hay ahí fuera.

Buscar propiedades

Llegados a este punto, ha combinado su poder financiero con su conocimiento del mercado y de las propiedades en alquiler y está listo para salir a la caza. Apretar el gatillo de su primera inversión inmobiliaria puede ser a la vez estimulante y aterrador; no sea duro consigo mismo cuando dude de sus cálculos o de su juicio. Permítete sentir las emociones, pero no dejes que el miedo te detenga y tampoco dejes que todas esas ofertas rechazadas te desanimen. Sí, es probable que te enamores de una propiedad, te apresures a presentar una oferta y esperes días hasta que te enteres de que el vendedor ha aceptado la oferta de otra persona. Cuando esto ocurra, mantén la cabeza en su sitio y no te apegues emocionalmente a ninguna propiedad en particular; recuerda que estás comprando una propiedad para alquilarla, no para vivir en ella.

Aprenda a detectar una buena oferta

El proceso de aprender a analizar operaciones le enseñará a determinar el valor justo de un inmueble de alquiler basándose en los ingresos y gastos del mismo. Y el tiempo que dedique a buscar y ver muchas operaciones le ayudará a aprender la diferencia entre una buena operación y una mala. Con el tiempo será capaz de leer y preparar una cuenta de resultados que le proporcionará la siguiente información sobre cualquier propiedad:

• Ingresos brutos
• Gastos de explotación
• Ingresos netos de explotación
• Servicio de la deuda
• Flujo de caja

Saber cuáles son y cómo pueden afectar a su cuenta de resultados, también conocida como flujo de caja, es clave para invertir con éxito en el sector inmobiliario. Una vez que hayas determinado que una propiedad tiene unos fundamentos buenos o excelentes y que merece la pena, puedes hacer una oferta.

Haga una oferta

Hacer una oferta es un momento clave en la compra de su primera propiedad de inversión, porque no hay garantías de que su oferta sea aceptada. Hay muchas fuerzas en el mercado que pueden jugar en su contra, como una oferta débil, ya sea porque es demasiado baja, tiene demasiadas contingencias o carece de la documentación adecuada para inspirar confianza en su capacidad de cierre. Asegúrese de que su carta de oferta está separada y establece claramente su precio de oferta, la cantidad del pago inicial, la lista de contingencias y la fecha de cierre deseada. Además, envíe su aprobación previa y una prueba de fondos (extracto bancario) junto con la carta de oferta. Estas son las cosas que su agente de bienes raíces puede hacer si usted decide trabajar con un agente de bienes raíces. De lo contrario, depende de usted asegurarse de que su oferta sea sólida.

Diligencia debida

Una vez que haya conseguido que acepten su oferta, estará listo para iniciar la diligencia debida y comenzar el proceso de eliminación de ciertos riesgos. Lo primero que debe hacer es programar una inspección para que un inspector certificado le diga si hay reparaciones que deban arreglarse inmediatamente antes de cerrar el trato o alquilar la vivienda a un inquilino. El desconocimiento de las reparaciones puede ocasionar gastos imprevistos y retrasos en el alquiler de la propiedad. Si hay que hacer alguna reparación, puede renegociar con el vendedor para tener en cuenta el coste añadido. También debe pedir documentación al vendedor que le ayude a consolidar los ingresos y gastos estimados con los reales. También debe pedir que le enseñen los contratos de alquiler si la propiedad viene con inquilinos. Una vez que haya pasado por este proceso y se sienta cómodo y no haya descubierto ningún problema que eche por tierra su análisis, puede optar por firmar el contrato y solicitar una hipoteca.

Conseguir una hipoteca y tener cuidado con los tipos de interés elevados

Los tipos de interés actuales se encuentran en niveles históricamente bajos, pero aun así querrás asegurarte de que obtienes el mejor tipo de interés y TAE posibles, que es el tipo que tiene en cuenta los demás costes asociados a tu préstamo. La mejor manera de asegurarse de que obtiene el mejor tipo posible es hablar con varios bancos y prestamistas para ver quién tiene el mejor producto de préstamo para usted. No tienes que ir con el prestamista o banco que te dio la pre-aprobación por lo que eres libre de ver cómo se comparan con los demás. Además, estas conversaciones son muy educativas e instrumentales en el aprendizaje de una parte importante de la inversión inmobiliaria - la financiación.

Cerrar

Una vez que solicites la hipoteca y te aprueben el préstamo, estarás listo para cerrar tu primera inversión inmobiliaria. Un tasador vendrá y evaluará la propiedad y se le pedirá que firme y presente un montón de documentos. Una vez que estas cosas se toman el cuidado de usted será despejado para cerrar y una fecha será convenida para el cierre y en el final de esa reunión le darán las llaves y el título a su primera característica de la inversión.

Gestión eficiente, eficaz y rentable

Una vez que encuentre y cierre su primera inversión inmobiliaria, le queda gestionarla eficazmente para poder obtener beneficios, que es la razón por la que hizo todo esto en primer lugar. Asegúrese de averiguar qué estilo de gestión se adapta mejor a sus objetivos y estilo de vida para que pueda controlar adecuadamente su propiedad. Y lo más importante, ¡siga aprendiendo e invirtiendo!